随着房企2022年年报陆续公布，地产业绩普遍承压受到市场关注。在“活下去”的主旋律下，稳住基本盘、保持盈利能力，便已殊为不易。

根据近日新城控股（601155.SH）公布的2022年年报，公司在极严寒的环境下，实现了净利润13.94亿元，盈利同时，公司坚决保交楼、保民生，全年交付13.1万套房源。与此同时公司不断优化吾悦广场运营模式，商业运营板块业务逆势稳健增长，收入首破百亿。

告别传统模式，步入全新时代，是当下所有房企面临的课题。新城控股董事长王晓松表示，为应对行业新模式，新城控股将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。尤其随着国家发展改革委发布通知，REITs将底层资产范围进一步扩大至商业物业，多家机构对新城商业板块表示看好。例如华泰证券认为，新城充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码，随着消费基础设施REITs启航，公司持有物业会迎来价值重估。中泰证券也认为，这有利于公司优化资本结构，进一步完善开发+持有双轮驱动的商业模式。

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双轮驱动战略显定力 商业运营收入首破百亿

2022年是房地产行业充满挑战的一年，尤其体现在住宅开发业务方面：全年商品住宅成交规模同比下降近30%，百强房企销售额下降了接近四成。在罕见的行业震荡之中，新城控股以双轮驱动战略为依托，着力提升经营效率和产品质量，显出了身为标杆房企的定力。

据了解，2022年新城控股把确保项目如期交付作为头等大事，共实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。公司全年实现合同销售金额1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米，不仅如此，报告期内，公司实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率115%。根据中国指数研究院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2022年度销售金额位列行业第19位，销售面积位列行业第13位。

面对2023年，新城控股将聚焦重点城市群和核心城市，“以资本回报率为核心，确保规模可持续增长”，王晓松表示，“我们今年年初的可售货值是在1000亿，按照预计可推出来的货值可能有800-900亿。”可见将为未来业绩增长打下基底。

另一方面，作为“双轮”的第二轮，新城商业保持了较好增势，韧性凸显。报告期内公司共开业15座吾悦广场，吾悦广场全国总数量达194座，覆盖全国140个城市，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重亦逐步提高。

不仅规模逐年提升，新城控股商业运营业务盈利能力也保持高水准，毛利率继续保持在70%以上，商业物业出租及管理收入的利润占公司整体利润占比大幅提升，2022年达到约29%。

据了解，2023年，新城控股计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座，计划实现商业运营总收入110亿元。可以预见，新城商业将继续发力，成长为新城控股愈发重要的“第二增长曲线”。

在手现金余额超314亿 融资端不断突破

在业务基本盘的支撑下，新城控股现金流表现良好，财务结构继续优化，为公司稳健发展提供了“安全垫”。

年报数据显示，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。与此同时，2022年，新城控股共偿还境内外公开市场债券超百亿元，向资本市场展现了公司良好的信用和长远发展的信心。

公司债务结构也进一步优化。2022年，新城控股继续压降有息负债，截至年末，融资余额为712.7亿元，同比不断压降，有息负债水平保持低位。在保持经营性现金流“源头活水”、并持续优化债务结构之时，新城控股作为示范房企，也在融资端不断获得突破。

2022年，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，合计30亿元规模，平均票面利率为3.96%，表现了监管部门和金融机构对于公司的认可和支持。

另外，公司在境外新发优先绿色美元票据募资1亿美元，且公司整体平均融资降至6.52%。截至2022年底，公司获各大银行授信总额度1206亿元，同时与各大银行签订战略合作协议获1400亿元意向授信额度。

值得一提的是，2023年政策面稳房地产力度持续加码，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策已逐步下发、落地，房企再融资环境明显好转。今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，可以预见，新城控股融资成本压力有望减小，更加轻装上阵，稳步发展。