在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，如何适时调整优化房地产政策？近日，住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

其中，“认房不用认贷”政策颇受业界关注。多位业内人士认为，当前部分地区购房者购买第二套房屋的门槛仍然较高，尤其是一线城市购房需求受到一定程度抑制，政策进行相应的调整，有利于提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。

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有利于释放改善型需求

公开资料显示，所谓的“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

据中指研究院数据，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，其中，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%。

在中指研究院看来，倪虹明确提出个人住房贷款“认房不认贷”即意味着短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间，但对于仅部分限购的城市来说，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

“自去年以来，包括郑州、杭州、南京等在内的超20城优化认房又认贷政策。但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行认房又认贷的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，而二套房首付比例能达到70%，房贷利率在5.25%，对于想要买二套房的购房者来说压力较大。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示。

“若是取消认房认贷，那么购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。”陈霄表示，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在本次发声的引导下，后续重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比及优化认房认贷方面成为重要的方向。

一线城市影响或最大

“对此，可以比较明确地认为，该表述对于一线城市影响是最大的。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。

“以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为认房不认贷，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似。”严跃进表示，不难看出，对于较为严格执行认房不认贷的一线城市来说，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

对此，中原地产首席分析师张大伟则认为，当前全国三四线城市政策端空间较小，但对于严格执行认房又认贷的一二线城市，尤其是一线城市，有较大的政策空间。预计认房不认贷不会马上全面松绑，但有可能先在偏远区域进行试点。

“考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，但此次政策传达了一个重要的信号，即无序的下行是不能容忍的。

对此，严跃进表示，此次住建部政策对于各地房管局的指导性会非常强，预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此政策，对于市场交易的提振影响是积极和明显的。