金融界6月29日消息，住建部部长倪虹28日在《学习时报》发表文章指出，进入新时代，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。要牢牢抓住安居这个基点，坚持因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住房供应，加快解决新市民、青年人等群体住房问题；提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。

消息面上，6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，指出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市；要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

并非首次提出

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事实上，这并非房屋养老金制度的首次提出。

在2022年长沙自建房倒塌事件后，住建部部署开展全国自建房安全专项整治时，便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2023年以来，建立房屋养老金制度也曾被多次提及。两会期间有部分人大代表、政协委员建议建立该制度，破解老房维修难题。4月7日，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。

同时，已经有部分城市开始探索房屋养老金制度试点相关工作。据江苏省住房和城乡建设厅官网，5月12日，住建部赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作。

开源证券解读称，房屋养老金主要用于共用部位、共用设施设备维修更新。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备（一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、车库、文体设施等）保修期满后的维修和更新、改造的资金，被称为房屋的“养老金”。2008年建设部、财政部联合颁发《住宅专项维修资金管理办法》中规定，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，但各地可合理确定并实时调整。

从实践中看，住宅专项维修资金也存在交存不规范、使用困难、使用率低的问题。以山东为例，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。随着房屋房龄增加，住宅维修投入相应大幅增加，从数据看，1999-2008年，我国累计新开工住宅47.2亿平米。这些住宅房龄已经超过15年，未来对于维修保养的需求将持续增加。我们认为，探索中的房屋养老金制度将会着力解决当前交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，帮助提升住房品质。

开源证券分析，住建部提出建立房屋养老金制度，表明了存量房时代中央对于居民住房品质的关注，房屋养老金相关政策试点或将加速推进。6月以来，我们跟踪的新房和二手房成交同环比均出现回落，楼市也再度出现转弱势头，在央行下调LPR后，市场对于稳定房地产需求端的政策分外期待。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

钱从哪来？

在面对房屋基础及结构修缮、外墙渗水修补、消防及电梯设施更新等较大规模的维修工程时，需要数百万元甚至上千万元的高额维修费用。这些修缮、养护的费用从哪里来？也是房屋养老金制度所探索的问题之一。

针对资金来源问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前既有的房屋养老金可能不足，比如很多小区物业会出现维修基金不足的情况，这时就需要金融资源进一步支持。

“房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。因此，金融部门推进‘房屋养老金制度’，也是为了更好地防范地产金融风险。”李宇嘉说道。

此外，在李宇嘉看来，房子是大多数居民最大的财产，占到居民财富的60%-70%。未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适性，有助于更好地适应老龄化时代到来。同时，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。

值得注意的是，一些城市已经开始推进“房屋养老金制度”。

例如，宁波就将专项维修资金简称为“房屋养老金”。在宁波市政府发布的《宁波市物业专项维修资金管理办法》中，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。

除了城市开始积极探索和推行之外，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高在今年全国两会期间也曾建议，房屋养老金实行分类管理可以由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源可以把土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金等提取一部分出来，用于房屋体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

而个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位与共用设施设备的维修和更新改造。

“房屋养老金制度的建立有望创造很多新的商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。”易居研究院研究总监严跃进说道。（综合券商研报、时代周报）