近日，证监会、发改委联合发文，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展，标志着保障性租赁住房REITs试点正式启动。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近日发布研究报告《推动长租房REITs行稳致远》。在“房住不炒”“租售并举”的总基调下，从盘活存量、防范化解房地产市场风险的角度，报告全面系统解读以长租房为底层资产发行REITs的重大意义，分析发展长租房REITs的核心痛点，提出稳步发展长租房REITs的总体思路和政策建议。

推动长租房REITs的意义

2021年，发改委和证监会在6月推出首批9只基础设施公募REITs试点，11月又推出2只，11只共募集资金364亿元，从最优质的细分产业资产起步探索公募REITs的发展。2021年7月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号”文）将保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围。2022年2月，证监会会同相关部委进一步推动保障性租赁住房项目落地。4月13日，首个申报项目正式报送国家发改委。至此，保障性租赁住房REITs的发行取得突破性进展。然而，权益属性更强的市场化长租房项目仍在试点范围之外。

本研究认为，以长租房为底层资产发行REITs有助于防范房地产市场风险、加快发展长租房市场、降低房地产行业杠杆率，推动房地产行业高质量发展，促进房地产与金融良性循环。因此，应在现行基础设施REITs试点基础上，将市场化长租房项目纳入试点范围，募集资金用于支持投资周期长的租赁住房项目的建设和运营，稳步推出长租房REITs。

发展长租房REITs的核心痛点及分析

本研究认为，发展长租房REITs面临三重困境：成本困境，税收负担重；合规困境，土地用途变更难；收益困境，租售比严重背离。

收益率低、土地获取合规难是发展我国长租房REITs的核心痛点。长租房分为保障性租赁住房和市场化长租房，保障性租赁住房虽然已经纳入基础设施REITs试点范围，并有项目完成申报，可以享受部分税收优惠，相较于市场化长租房获取物业成本也较低，但现实落地中，符合REITs发行要求的土地产权完整的底层资产较少，难以大面积推广。

目前，市场上绝大多数产权完整的长租房项目都是以市场价获取，如果要纳入保障性租赁住房范畴，出租价格就要低于市场价10%-30%；如果以市场价出租，就无法享受相关财税优惠，面临收益率达不到发行REITs标准的挑战。

稳步发展长租房REITs的几点政策建议

保障性租赁住房大面积推广的瓶颈是土地产权的完整性和资产的可转让性，建议可以特许经营权的思路来考虑，操作障碍会减少很多。针对尚未纳入基础设施公募REITs试点范畴的市场化长租房，本研究建议围绕提高收益率、降低合规成本来提供政策支持。

· 以风险可控为前提，适度发挥房地产企业的作用

· 公平使用税收优惠政策，降低税收负担

· 适当简化土地用途调整，降低土地合规成本

· 培育合格的专业化管理机构，提高运营效率

作者介绍

魏晨阳清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长

周以升清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、创始理事单位高和资本执行合伙人

林甦、赵航清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员。