近期，西安市发布政策，将限价商品房上市交易的期限调整为“网签备案满5年”，与此前“取得不动产权证满5年”相比，政策调整后，西安市限价商品房的交易流通性增强。

今年以来，西安市发布楼市限购、限售、二手房参考价等政策，对楼市产生影响，国家统计局数据显示，今年10月，西安市二手房价格指数开始下跌，另外，西安市销售TOP10的房企前11个月的新房平均销售额同比下滑27.2%。机构数据显示，西安城六区7-10月二手房成交量阶梯式下滑，相比年内的最高月度成交量9880套，近乎“脚踝斩”。

不过，尽管西安市新房销售情况下滑，但其价格依然持续上涨。12月15日，国家统计局数据显示，11月，西安市新房价格指数环比上涨0.2%，至此，西安市新房价格已经连续上涨21个月。有专家表示，西安新房价格短期内仍将延续稳步上涨态势，但涨幅仍将收窄。

网签5年后可正常买卖

12月8日，西安住房保障工作领导小组办公室发布《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》(下称“《通知》”)。

《通知》显示，经市政府同意，现将限价商品房上市交易有关规定调整为：“限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。”

根据西安市2018年发布的《关于加强限价商品房管理有关问题的通知》，限价商品房自不动产权证登记之日起5年内,不得上市交易、不得购买其他住房。满5年上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。

也就是说，按照过去的政策，购买限价商品房后，考虑到合同网签备案到房产证办理需要2年左右时间，那么其自签订购房合同起，至少7年内是无法购买商品住宅的。而按照12月8日调整后的政策，购房者签订购房合同后等待5年，就可以认购商品住房。很明显，此次政策之后，限价商品房的限售时间缩短。

西安市住建局相关工作人员对媒体表示，此前一些项目虽然已经交房，但开发商因种种原因导致《不动产权证书》办不下来，延缓了此类房产上市交易时间。过去限价房限售时间以产证办理时间为起点，新规定出台后，则以合同网签备案为起点，只要符合网签满5年且取得《不动产权证书》就可以直接上市交易了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前，西安市限价房的交易政策过于严厉，相对来说，经适房的交易条件更为宽松，只需要网签后五年就可以交易，而限价房需要取得《不动产权证书》五年才可以交易，这使得购房者难以理解。此次政策放松了限价房的上市约束，客观上有助于促进限价房和商品房的流通，限价商品房的持有者也可以更快地交易此类房产，进而获得其他购房机会。

严跃进认为，此类政策并非救市政策，但客观上更好地梳理了“从限价房到普通商品房”的认购机制，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。

楼市调控见成效

西安市此次限价房政策调整的背后，是西安楼市降温的事实。中指研究院相关研究表示，11月，西安各房企进入年度销售业绩冲刺期，为加速销售促进资金回笼，多项目加大推盘量。楼市在中高性价比项目助推下成交有一定上升，但市场实际去化水平承压，部分房企完成全年销售目标仍然存在一定压力。

从销售金额来看，西安销售金额TOP10的房企1-11月实现销售总额768.55亿元、销售面积489.48万平，较去年同期有一定下滑。前11月，西安市销售额TOP10的房企，销售额均值为76.86亿元，同比去年的105.6亿元下降27.2%。

新房销售情况降温，与楼市调控政策密切相关。今年8月，《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道也纳入限购、限售范围，将在限购范围内购买第二套商品住房的条件提升至落户满三年，扩大了住房限售、限购范围，强化住房限购措施。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，新房成交量减少，市场热度降低是主因。7月和10月，西安市分别公布205个小区的二手房指导价，二手住房成交量明显减少，这直接影响市场情绪，导致新房市场成交量也同步下滑。安居客线上数据显示，11月西安市二手房挂牌价环比下跌 0.36%。

据悉，发布二手房参考价的小区位于浐灞区、雁塔区、曲江新区、高新区等多个置业热门区域。值得注意的是，二手房参考价与实际的挂牌价和成交价相差较大，例如位于西安市雁塔区的枫林绿洲小区，其小区参考价为23755元/平，一套面积为116.54平方米的住宅，参考总价为277万元/平方米，而业主的实际挂牌价格为350万元，若银行按照参考价贷款，那么，实际成交价与参考价之间的差额将由业主在首付款中付清，这一定程度上加大了购房者的资金压力。

西安市房地产评估机构天正顾问的数据显示，7-10月，西安市城六区二手房成交量连续下滑，成交量分别为6188套、4803套、3565套、2880套。12月14日，天正顾问公布的最新数据显示，11月，西安市城六区二手房成交3450套，环比上升19.97%，市场有所回温。不过，尽管如此，相比年内的最高月度成交量9880套，西安市二手房成交量近乎“脚踝斩”。

经历二手房指导价，限购、限售等政策调控，西安二手房价格开始下降。国家统计局数据显示，2021年10月，西安市二手房价格在连续上涨10个月之后，开始下跌，下跌幅度为0.2%。

不过，多名西安市房产中介均对《华夏时报》记者表示，如果贷款人征信、流水等方面的资质较好，有银行可以按照二手房成交价格放款，也有银行可以按照房子的评估价放款，评估价一般比参考价高，更接近成交价。一名房地产中介坦言，二手房参考价政策对西安楼市“有影响，但是对一些楼盘影响不大”。

连续上涨21个月

尽管新房销售情况不乐观，二手房价格下跌，但值得注意的是，西安市新房价格仍然连续上涨。12月15日，国家统计局的最新数据显示，11月，西安市新房价格指数环比上涨0.2%，至此，西安市新房价格已经连续上涨21个月。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，近年来，西安凭借较为活跃的旅游业吸引大批外来人员，人口流入量增多，一定程度上带动市场需求，导致西安楼市长期处于供不应求的局面。另外，加上二手房指导价的作用，导致新房市场热度不减，价格也是居高难下。

根据第七次全国人口普查数据，西安常住人口1295万人，相比2010年增加了448.5万，每年净流入人口超过40万。西安市住建局按照2021年1月至9月西安市居住证办理数量预测，2021年至2025年，西安城镇常住人口年均涨幅约25万人。

关荣雪表示，西安新房价格韧劲较大，但涨幅呈现持续收窄态势，预计接下来，西安新房价格短期内仍将延续稳步上涨态势，但涨幅有望再度收窄。

张波对《华夏时报》记者表示，由于新房从购买意向，到首付以及签约，过程较对较长，加之房贷控制从严，网签价往往存在一定的滞后性，因此，虽然目前西安新房价格在数据上依然上扬，但实际的市场降温已经出现，预计会在未来2-3个月反映在统计数据上。