近年来我国人口结构、空间分布、家庭结构发生了深刻变化，这也在很大程度上影响了住房市场。

12月28日，基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》。报告显示，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等;另一方面，“85后”及“90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成为住房消费市场的主力人群。

通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现，一线城市置业人群年龄普遍偏高，与其他能级城市差异性比较显著。2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。

根据第一财经记者了解，这里的平均年龄范围包括了所有购房者，而非首次置业年龄。

报告指出，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大。因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。

根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降。

分城市来看，以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高;以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主，导致客群平均年龄较高;以天津为代表的城市本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

在套均总价方面，分城市级别看，2021年1-9月份，一线城市成交套均总价达到368万元，新一线城市达到143万元每套，头部二线城市也达到了121万元每套。高能级城市依靠优势的产业支撑，吸引大量人才流入，最终体现到房价上，城市能级越高，购买力相应越高。

“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。这也在很大程度上影响了购房户型。如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。

除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数约为54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕竟三居才是理想户型。

另一方面，老龄化带来的楼市变化广受关注。根据第七次全国人口普查数据，我国65岁及以上人口为190635280人，占总人口比重为13.5%，即将步入深度老龄化社会。第一财经记者对近六十年出生人口统计梳理发现，1962年后我国进入了一个长达十多年的出生人口高峰期，因此明年我国即迎来退休高峰期。

贝壳研究院今年10月发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》显示，独立居住是老年人的主流居住形态。随着家庭结构趋于小型化和核心化，老年人与子女同住的比例逐渐下降，调研数据显示，65.5%的老年人选择独立居住(一人独居或与老伴同住)，仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住。